실수요자 부담 증가 없다고?... 1주택자도 '종부세·양도세 폭탄' - 조선비즈
종부세율 최대 0.3%P↑, 공시가 현실화 등 보유세 급증
장기보유공제 강화… 실거주 못하면 ‘양도세 폭탄’
전문가 "1주택자까지 과세… ‘증세’가 부동산 정책 목표"
‘12.16’·’7.10’ 등 정부가 주택시장 안정화 대책을 발표하면서 "1주택자에 대한 추가부담은 없다"는 입장을 여러차례 밝혀왔지만, 22일 발표된 2020년 세법개정안이 시행되면 1주택자의 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 관련 세부담 증가가 불가피할 것으로 전망된다. 서울과 지방 주택 소유자 간 조세형평성 차원에서 1주택자에 적용되는 종부세 기본 세율을 최대 0.3%포인트(P) 올렸기 때문이다.
특히 10년 이상 주택을 보유하면 양도소득세를 최대 80%를 공제받을 수 있는 1세대 1주택자 장기보유특별공제 요건을 변경한 것은 1주택자의 세부담을 상당히 늘릴 것으로 전망된다. 현재는 보유 기간에 비례해 세율 공제를 받을 수 있는데, 개정안이 국회를 통과하면 보유기간 만큼 거주기간을 채워야 현재 수준의 공제율을 받을 수 있다. 주택 보유 기간 중 직장, 교육 등의 이유로 다른 지역으로 이사를 가서 보유하고 있는 주택을 임대를 주면 그 기간만큼 세부담이 늘어나는 구조다.
이 때문에 정부의 세법개정안에 부동산 커뮤니티를 중심으로 "1주택자 부담이 없다는 것은 정부의 거짓말"이라는 반응이 쏟아지고 있다. 정부가 전면적인 부동산 증세를 시작했다는 반응도 나온다. 여기에 공시가격 현실화와 공정시장가액비율 상향 조정 등에 따라 주택 보유세는 추가적으로 상승할 가능성이 높다.
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 22일 세제발전심의위원회를 열고 이러한 내용을 담은 ‘2020년 세법개정안’을 확정했다. 세법개정안은 다주택자 뿐만 아니라, 1주택자의 부동산 세부담을 가중시킬 것으로 전망된다.
이같은 전망이 나오는 이유는 종합부동산세의 6개 과세표준 구간별 기본 세율을 0.1%P~0.3%P 인상하기로 했기 때문이다. 과세표준에 따라 ▲3억원 이하(0.5%→0.6%) ▲3억~6억원(0.7%→0.8%) ▲6억~12억원(1.0%→1.2%) ▲12억~50억원(1.4%→1.6%) ▲50억~94억원(2.0%→2.2%) ▲94억원 초과(2.7%→3.0%) 등 세율이 높아진다.
또 정부는 실거래가 9억원을 초과하는 1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하기로 했다. 그동안 10년간 아파트를 보유하고 있으면, 거주기간과 상관없이 80%의 양도세 공제율을 적용받을 수 있었다. 그렇지만 개정안에 따르면 10년 보유 기간 중 5년을 거주한 사람은 주택 매매시 세액공제를 60%만 받을 수 있게 된다. 보유기간 10년에 따른 공제율 40%(연 4% × 10년), 거주기간 5년에 따른 공제율 20%(연 4% × 5년)가 각각 산출되기 때문이다. 현행 제도에 비해 양도세 부담이 20%P 늘어나는 셈이다.
예를 들어 10억원에 매수한 아파트를 10년 보유해 20억원에 매도했을 경우, 차익은 10억원이다. 이 과정에서 장기보유특별공제를 받을 경우, 그동안 8억원을 공제 받을 수 있었다. 하지만 내년부터는 80% 공제를 받기 위해서는 10년을 보유하고 10년을 거주해야한다. 10년 보유기간 동안 5년을 거주했다면 60%(6억원)을 공제받을 수 있다. 이 경우 현행보다 2억원의 세부담이 늘어나게 된다.
일각에서는 단기 보유 시 양도소득세율을 높이고, 장기보유특별공제에 거주요건을 추가한 것도 1주택자에게 부담이 될 수 있다는 지적이 나온다. 이에 대해 기재부는 2년 이상 주택을 보유한 실수요 1주택자는 양도소득세 부담이 변하지 않는다고 설명했다. 거주기간 요건을 추가한 것 역시 보유주택에 거주하는 실수요 1주택자에게는 영향이 없다고 밝혔다. 기재부 관계자는 "공시가격 30억원 이상 주택은 2019년 기준 전체주택의 0.01% 수준에 불과하다"며 "실수요 목적의 장기 1주택 보유자의 경우, 이번 종부세 인상에 따른 효과는 크지 않다"고 했다.
정부는 양도소득세제상 주택수를 계산할때 조합원 입주권과 동일하게 주택분양권도 포함시키기로 했다. 법안이 시행될 경우 내년 1월1일 이후 양도분부터 1주택과 1분양권 보유자는 양도 시 기본 세율(6~42%)에 10%P가 중과된다. 실제 적용 세율이 최대 52%에 달하는 것이다. 분양권 포함 3주택자는 양도세율이 20%P 중과돼 최고세율이 62%에 이른다. 중과세율을 추가 부과하는 7·10대책이 내년 6월부터 시행되면 2주택자는 20%P, 3주택자는 30%P가 중과된다.
양도소득세 부담도 높아진다. 주택을 1년 미만 보유하다 파는 경우 적용하는 양도소득세율을 40%에서 70%로 높인다. 1~2년 보유한 경우 기본세율(6~42%) 대신 60%를 적용한다.
증세 대상이 된 1주택자를 포함해 시장은 혼란스러운 분위기다. 전문가들은 이번 세법개정안에 담긴 부동산 대책들에 "전면적인 부동산 증세"라고 평가한다. 정부가 다주택자의 세부담만 늘릴 것 처럼 발표해놓고 실제로는 1주택자의 세부담이 늘어나도록 제도를 설계해놨기 때문이다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "정부가 강남 집값 잡겠다고 전국을, 다주택자 잡겠다고 1주택자까지 규제 전쟁터로 내몰고 있다"며 "1주택자까지 종부세율을 높이는 것을 봤을 때, 정책의 목적이 무엇인지 알게 됐다. 결론은 증세"라고 했다.
또 다른 부동산 전문가는 "종부세 뿐만 아니라, 공시가격 현실화와 공정시장가액비율 상향 조정 등으로 과세표준이 높아지기 때문에 고가 주택의 경우, 1주택자라도 과세부담이 커질 수 있다"며 "정부가 추진하는 부동산 과세정책은 보유와 거주를 동일시하라는 전략, 징벌적 과세 논란에 따른 조세 저항이 우려된다"고 했다.
실제로 종부세 등 부동산세수는 내년 이후 급증할 것으로 전망된다. 이미 2019년 종부세수는 전년대비 배 가까이 늘었다. 양경숙 더불어민주당 의원실이 작성한 ‘2019년 주택분 종부세 부과 고지 현황’ 보도자료에 따르면 지난해 말 국세청이 고지한 종부세 결정세액은 9594억원으로, 2018년(4432억원) 대비 5162억원 증가했다. 재산세도 상황은 비슷하다. 행정안전부의 2019년 지방세 징수 실적에 따르면 작년 재산세 징수액은 12조6771억원으로 집계됐다. 전년보다 1조1450억원(9.9%) 늘어났다. 증가율은 2008년(17.0%) 후 가장 컸다.
기재부도 이번 세법 개정으로 인해 종부세수가 향후 2년 간 8800억원 증가할 것으로 봤다. 개정안이 2025년 이후에도 유지될 경우 세수 증가분은 4조2000억원으로 증가할 수도 있다는 게 기재부 계산이다.
2020-07-22 06:55:58Z
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