수도권 패닉바잉 잦아들까… “3기신도시 사전청약의 역설 나타날 수도” - 조선비즈

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수도권 패닉바잉 잦아들까… “3기신도시 사전청약의 역설 나타날 수도” - 조선비즈

입력 2020.09.09 13:00

정부가 내년 하반기부터 경기도 부천·고양·하남, 인천 등 수도권 3기 신도시의 사전 청약을 시작하는 가운데 1·2기 신도시를 비롯한 수도권 부동산 시장에 미칠 영향에도 관심이 쏠린다.

부동산업계에서는 올해 들어 가격 오름세를 보이고 있는 수도권 부동산 시장 곳곳에서 가격 조정 현상이 나타날 수 있다는 관측이 나온다. 다만 제한적인 3기신도시 사전청약 물량, 서울·수도권 주택수급 및 규제 여건, 교통환경 개선 속도 등을 감안하면 수도권 집값을 본격적으로 끌어내리기에는 역부족일 것이라고 보는 경우가 많다.

김흥진 국토교통부 주택토지실장이 8일 정부서울청사에서 브리핑을 진행하고 있다./국토부

국토교통부는 지난 8일 2021년 7월부터 실시될 공공분양주택 6만가구에 대한 청약 대상지 등 사전청약 실시계획을 발표했다. 내년 하반기에는 남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장 등 3기신도시와 성남, 과천 등을 대상으로 3만가구를 공급한다. 2021년 상반기에는 남양주왕숙, 인천계양, 고양창릉, 부천대장, 남양주왕숙2, 하남교산을 비롯해 용산정비창, 고덕 등에서 예비입주자를 모집한다.

◇ "패닉바잉 진정효과…사전청약의 역설 나타날 수도"

9일 부동산 업계에 따르면 상당수 부동산 전문가는 3기신도시 사전 청약이 최근 부각된 서울 밖 수도권 풍선효과와 패닉바잉 매수세를 진정시키는 효과를 다소나마 낼 수 있다고 예상하고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "사전청약제를 하면 이론 상으론 가격 조정을 빨리 받을 수 있다"면서 "(사전청약제 도입으로) 수요자들에게 집을 가진 데 대한 안도감, 즉 일시적으로 심리적 안정 효과는 줄 수 있을 것"이라고 했다.

다만 3기신도시 사전청약이 최근 상승세를 보인 수도권 지역 주요 아파트들의 가격 흐름을 크게 바꾸기는 어려울 것이란 분석이 잇따른다. 정부가 밝힌 내년 1차 사천청약 물량은 3만가구다. 수도권에 번진 매수세 안정을 위해 내놓는 것인데, 서울과 수도권에 머물고 있는 무주택 대기 수요를 감안하면 조기 안정 효과를 내기엔 적은 숫자라는 것이다.

이 때문에 ‘3기신도시 사전청약의 역설’이 나타날 수 있다는 지적도 있다. 사전청약 경쟁률이 치솟으면 되려 수도권 내 매수심리와 불안을 더 부추길 수 있다는 것. 반대로 사전청약이 미달을 겪거나 분양 성적이 저조하면 수도권 집값이 조정을 받을 수도 있다는 얘기다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "사전청약 경쟁이 과열되면 ‘청약 기회를 잡기가 어렵겠다’는 불안을 부추기면서 대기 수요자들의 매수심리를 오히려 자극할 수도 있다"면서 "반대로 미달이 나오면 오히려 주변 지역 집값이 하락 조정을 받는 역설적인 상황이 생길 수 있다"고 말했다.

◇ "공급 약효, 지역마다 다르게 나올 것"

3기신도시 공급이 △새 아파트와 노후 아파트 간 온도차 심화 △구도심 이탈 증가 △전세시장 불안 △주변 지역 집값 동반 상승 또는 하락 등 다양한 파급 효과를 낼 수 있다는 분석들도 이어지고 있다. 이런 영향은 지역마다 다르게 나타날 것으로 보인다.

앞서 2기신도시 조성 때도 주변 지역에 미치는 영향은 엇갈렸다. 판교와 광교 등 강남권에 조성된 신도시는 인근 지역과 동반 상승하며 1기신도시를 뛰어넘기도 했다. 반면 파주운정, 김포한강신도시 등 수도권 북부와 서부권에 조성된 신도시는 오히려 1기 신도시보다 못한 대접을 받았다.

윤지해 부동산114 수석 연구원은 "수도권 내에서도 ‘가격’과 ‘입지’에 따라 시장 분위기가 엇갈릴 것"이라고 말했다. 예를 들어 서울 접근성이 상대적으로 좋다고 평가된 3기신도시의 경우 분양가가 수도권 내 다른 지역 분양가보다 저렴하면 2기신도시 등 수도권 내 주택 시장에도 파장이 생길 수 있다. 또 아파트 노후화가 진행되고 있는 1·2기 신도시에서 3기신도시 새 아파트로 갈아타려는 이주 수요가 늘어날 수 있다는 관측도 있다. 이런 다양한 요인이 결국 어느 지역에 어떻게 영향을 미치느냐에 따라 희비가 엇갈릴 가능성이 크다.

이런 가운데 전문가들은 3기 신도시가 집값을 크게 끌어내리기는 어렵다고 보는 경우가 많다. 수도권광역급행철도(GTX) 신설 등 교통 인프라와 지역 개발 호재가 여럿 있다는 점, 서울·수도권 입주 물량이 적다는 점, 내년부터 수도권에 토지보상금이 대거 풀릴 예정이라는 점 등을 감안하면 집값이 내리기 쉽지 않은 환경이라서다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "기존 1·2기신도시가 3기신도시 개발에 따른 병행 효과를 볼 가능성이 있다"고 말했다. 박 위원은 "최근 경기도권 미분양 물량이 상당 수 해소된데다 내년부터 입주물량이 감소하는 점 등을 고려하면 수도권 아파트 전세가격이 오를 가능성이 있는데, 이는 곧 집값 지지선으로 연결된다"고 설명했다. 그는 "정부가 계획한 신규 공급 주택 물량에서 10만호는 늘려야 시장 안정 효과 볼 수 있을 것 같다"고 덧붙였다.

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2020-09-09 04:00:00Z
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