"稅폭탄은 폭등한 집값 때문?" 제살 깎아먹는 국토부 변명 - 조선비즈
부동산 전문가들은 한국부동산원 통계 신뢰성이 도마 위에 오른 것은 어제오늘 일이 아니지만, 이대로 계속되면 조세 정책에 대한 신뢰성이 문제가 되면서 사회 문제로 이어질 수 있다고 지적했다.
지방자치단체조차 국토교통부의 공동주택 공시가격에 의문을 품는 것은 공시가격 산정이 깜깜이로 이뤄진 데다 정부가 제시한 통계 숫자를 맞춰 봤을 때 앞뒤가 맞지 않기 때문이다.
우선 국토교통부에 따르면 2021년 전국 공동주택 공시가격은 평균 19.08% 올랐다. 서울의 공시가격은 19.91% 올랐다. 하지만 주택 소유주의 실제 보유세 부담은 그 이상인 것으로 집계됐다.
세무그룹 온세의 양경섭 세무사가 서울 전역 대표 아파트를 꼽아 시뮬레이션을 한 결과, 1주택자라도 올해 보유세 부담은 작년도보다 30~50% 높아진 것으로 나타났다. 서울 강남구 은마아파트 전용면적 84제곱미터 주택 소유주의 지난해 보유세는 538만5528만원이었는데, 올해 보유세는 801만8064만원으로 48.9% 올랐다. 보유세 증가율은 48.9%였다.
서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡ 주택 소유주의 지난해 보유세는 246만7440만원이었는데 올해는 375만883원을 낼 처지다. 보유세 증가율은 52.0%를 기록했다.
공시가격이 급격히 뛰면서, 변창흠 국토교통부 장관도 종부세를 납부하게 됐다. 변 장관은 서울 서초구 방배동에 전용면적 129.73㎡ 아파트를 1채 보유하고 있는데, 이 아파트가 올해 공시가격이 6억9300만원에서 9억500만원으로 뛰어 9억원 이상에게 부과되는 종부세 대상이 됐기 때문이다. 그런데도 부동산원은 지난해 서초구의 아파트값이 0.81% 상승한 것으로 분석했다. 다만 변 장관이 지난 2006년부터 보유했기 때문에 장기보유특별공제가 적용돼 실제 종부세 납세액은 8550원에 불과할 것으로 추산된다.
고가 아파트 밀집지인 강남·서초·송파 등 강남 3구나 신흥 부촌에 들어간 마포·용산·성동구만 이런 것도 아니다. 서올 동대문구 전농동의 롯데캐슬노블레스 전용면적84제곱미터 소유주의 보유세는 지난해 123만4800만원에서 올해 190만592원으로 53.9% 오른다.
보유세가 급증하자 화살이 국토교통부로 쏠렸다. 집값이 상승한 상황에서 공시가격 현실화를 무리하게 올렸다는 것이다. 정부·여당은 지난해 10월 공시가격 현실화율(공시가격/시가)을 오는 2030년까지 90%로 끌어올리겠다는 '공시가격 현실화 로드맵'을 발표하고 올해분부터 이를 적용했다고 했다.
하지만 국토교통부는 억울하다는 입장이다. 국토교통부는 "올해의 경우 로드맵보다는 아파트 등 공동주택 시세가 작년 워낙 많이 올랐기에 공시가격도 그만큼 많이 상승한 것"이라며 현실화율은 1.2%포인트만 상승해 70.2%로 맞췄다고 해명했다. 급격하게 공시가격을 올려잡은 것이 아니라는 뜻이다.
부동산 전문가들은 이와 같은 국토교통부의 해명을 정부 통계 신뢰성을 갉아먹는 자충수라고 보고 있다. 일단 정부가 주택 가격 지표로 활용하는 한국부동산원의 통계치와 상이한 탓이다.
한국부동산원에 따르면 지난해 서울의 아파트값은 2.68% 상승했다. 10억원 하는 아파트 가격이 10억2600만원 정도로 올랐다는 뜻이다. 그런데 정부가 발표한 서울의 공시가격 상승률은 19.91%로 부동산원 통계상 아파트값 상승률의 7.6배에 이른다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "현실화율을 1.2%포인트만 올렸는데 공시가격이 20% 가까이 상승했다는 것은 지난해 실제 시세 상승률이 18~19%에 이르렀다는 얘기"라며 "그게 아니라면 현실화율 산식이 문제가 있다는 건데, 정부가 밝힌 산식(算式)만으로는 전문가 입장에서도 정확히 어떻게 산출되는 것인지 애매한 부분이 있다"고 했다.
이와 같은 논란은 쉽게 사그라지지 않을 것으로 전망된다. 부동산 공시가격은 재산세와 종부세 외에도 건강보험료·기초노령연금 등 60여종의 세금과 준조세·부담금의 근거로 사용되고 있기 때문이다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "국민 입장에선 현실화율이 조세 부담과 직결돼 실질적 부담으로 작용한다는 것이 크게 느껴질 수밖에 없다"면서 "조세가 불분명한 측정 산식을 바탕으로 부과된다면 납세자들이 이를 곧이곧대로 수긍하기 힘들다"고 했다.
일부에선 이번 공시가격 발표를 둘러싸고 조세법정(法定)주의를 이유로 행정소송과 위헌소송 등 조세저항이 이어질 가능성도 있다고 본다.
부동산 전문 변호사인 김예림 법무법인 정향 변호사는 "공시가격에 대해 법률의 명확한 근거가 없는데, 공개된 기준이나 준하는 지침마저 없으니 조세법정주의에 반한다는 비판에 취약할 수밖에 없다"면서 "법원의 행정소송이나 헌법재판소의 위헌심판청구까지 제기되면 인용(認容)될 가능성도 상당하다고 본다"고 말했다.
김예림 변호사는 또 "정부가 (현실화율을) 오산(誤算)했을 가능성도 있는 상황에서 과세 기준이 되는 공시가격에 대해 명확한 산출 근거가 없으면 정부로서도 항변이 힘들 것"이라며 "정부가 판결 전 구체적 기준을 어느 정도 선에서 공개하느냐에 따라 법원의 판단이 달라질 수 있다"고 말했다.
정부는 다음달 29일부터 주택 특성과 가격 참고 자료 등 일부 산정 근거를 공개하기로 했지만, 완전 공개 전까지는 논란이 계속될 수 있다.
2021-03-17 21:00:00Z
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