수도권 대부분이 규제 지역, 전세대출 더 조인다 - 조선일보

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수도권 대부분이 규제 지역, 전세대출 더 조인다 - 조선일보

입력 2020.06.17 03:00

오늘 文정부 22번째 부동산대책… 규제→풍선효과→규제 악순환

문재인 정부 출범 후 22번째 부동산 대책이 17일 발표된다. 안정세를 보이던 서울 등 수도권 집값이 상승 전환하고, 정부의 집중 규제에서 비켜나 있던 비(非)규제 지역의 부동산 가격이 오르는 '풍선효과'가 나타나자 정부가 신속하게 더 강력한 규제를 내놓는 것이다. 수도권 규제 지역 확대, 대출 규제 강화, 갭(gap) 투자(전세 낀 주택 매입) 방지 대책 등이 담길 것으로 보인다. 주택 매매 차익에 대한 세금을 줄이려는 목적으로 법인을 설립해 우회 투자하는 '편법'을 막기 위한 세제 개편안도 내놓을 것으로 알려졌다.

◇수도권 대부분 규제 지역으로

16일 기획재정부 등 관계 부처에 따르면, 정부는 수도권 내 비규제 지역 중 일부를 조정대상지역으로 지정하는 방안 등을 검토 중이다. 경기 군포, 안산 단원구, 인천 연수구·서구 등이 유력 후보로 꼽힌다. 이 지역들은 최근 3개월간 집값이 4~9%가량 급등했다. 대전·청주 등 지방 일부도 후보로 거론된다.

인천 연수구 송도동의 한 아파트 단지 모습. 12·16 부동산 대책의 '풍선 효과'로 인천 등 수도권 비규제 지역 집값이 급등하자, 정부는 17일 추가 부동산 대책을 내놓는다. 파주 등 일부 접경지대를 제외한 수도권 대부분 지역을 조정대상지역으로 지정하는 방안 등이 거론된다. /대우건설

이번 대책으로 파주·연천 등 일부 접경지대를 제외한 수도권 대부분 지역이 조정대상지역으로 묶이게 될 전망이다. 규제 지역을 지정할 때마다 비규제 지역으로 투기 수요가 옮아가면서 주택 가격이 오르는 풍선효과를 근본적으로 막겠다는 것이다. 기존 조정대상지역 중에서 집값이 가파르게 오르는 지역을 투기과열지구로 상향 지정하는 방안도 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

주택 매매 차익에 대한 세금 부담을 줄이기 위해 법인을 설립해 부동산을 거래하는 경우에 대해 과세를 강화하는 방향으로 세제 개편도 검토하고 있다. 법인이 부동산을 팔 때는 매매 차익의 최대 35%(법인세 최고세율 25%+주택 거래 추가 과세 10%)를 법인세로 낸다. 3주택자인 개인이 조정대상지역에서 주택을 팔 때 양도소득세율이 최고 62%에 이르는 것에 비해 세금 부담이 적다. 이와 관련, 법인이 주택을 거래할 때 추가 과세되는 세율을 현행 10%에서 더 높여 세제상 이점을 최소화하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

이 밖에 재건축 가능 연한 기준을 현행 30년에서 일부 확대하는 방안이나 안전 진단에 공공기관 참여를 확대하는 등 정비 사업 관련 규제도 거론된다.

◇전세 대출 조여 갭 투자 차단

정부는 갭 투자를 막기 위해 전세 대출 기준을 강화할 방침인 것으로 전해졌다. 전세로 살고 있는 사람이 전세 자금 대출을 받아 시세 차익을 노리고 세입자가 있는 주택을 사들이는 행위를 금지하겠다는 것이다. 5대 시중은행의 전세 대출은 지난 5월 말 91조원으로 작년 말(81조원)보다 10조원(12%) 증가했다. 부동산 전문가들은 전세 대출 중 상당 부분이 갭 투자에 사용된 것으로 추정한다.

정부는 작년 12·16 대책을 통해 전세 대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 사거나 2주택 이상을 보유할 경우 전세 대출을 회수하도록 했다. 이번 부동산 대책에선 이 기준을 9억원에서 6억원 등으로 낮추는 방안이 담길 것으로 보인다. 양도세 감면 혜택을 받기 위한 실거주 의무 기간을 2년에서 3년 이상으로 늘리거나 전세 낀 주택 매입 시 2년 안에 구매 주택에 실거주하도록 의무화할 것이란 관측도 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "과거엔 다주택자들이 갭 투자를 많이 했는데 최근엔 1주택자들이 전세 대출을 지렛대 삼아 갭 투자를 늘려왔다"며 "그 수요를 원천적으로 막겠다는 취지로 보인다"고 말했다.

◇대출 규제 기준 '9억원'은 유지될 듯

이 밖에 투기과열지구의 주택담보대출 금지 기준을 시가 15억원 초과에서 9억원이나 12억원 초과로 낮추는 방안이 거론된다. 하지만 주택담보인정비율(LTV)과 관련된 기준은 강화되지 않을 것으로 알려졌다. 실수요자에게까지 피해가 미칠 수 있다는 우려 때문으로 보인다. 집값이 9억원을 넘는 경우 9억원 이하는 LTV 40%, 9억원 초과분에는 LTV 20%가 적용되는데, 애초 시장에서는 LTV가 변경되는 기준을 9억원에서 6억원으로 낮출 것이란 예상이 나왔었다. 전문가들은 정부의 이번 부동산 대책이 투기 수요를 일부 억제하는 효과는 있겠지만 중장기적인 시장 안정 효과는 기대하기 어려울 것으로 보고 있다.

익명을 요구한 한 경제연구소 연구원은 "대책이 20회 넘게 나오면서 부동산 시장도 내성(耐性)이 생겼다"며 "여기에 3000조원 넘게 풀린 시중 자금이 제조업으로 안 가고 자산시장에 머무르면서 가격을 올리고 있기 때문에 정부 대책이 큰 효과를 보기 쉽지 않은 환경"이라고 말했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "집값을 잡기보단 거시적인 관점에서 부동산 문제를 바라봐야 한다"고 말했다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "지금까지 정부가 내놓은 규제들은 주택 수요를 줄이기보다 다른 지역으로 이동시키는 결과를 낳았다"며 "이번 대책에 따라 유동 자금이 지방으로 이동하거나 서울로 유턴할 가능성이 높아 보인다"고 했다.

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2020-06-16 18:00:24Z
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